House of Debt – Ulasan

Oleh YITONG CAI ,  College of Liberal Arts and Sciences, University of Colorado Denver, Denver 80202, the United States

 House of Debt karya Atif Mian and Amir Sufi.

ABSTRACT

House of Debt oleh Atif Mian dan Amir Sufi memberikan pola lompatan besar dalam hutang rumah tangga dan penurunan dalam pengeluaran sebelum bencana ekonomi. Berdasarkan bukti nasional dan internasional, buku ini menggambarkan cara utang memperburuk  Great Recession, dan juga membuat tafsiran mengenai alasan mengapa utang terus mengancam ekonomi global, dan apa yang perlu dilakukan untuk memperbaiki sistem keuangan seperti equity-like contracts.

Note: example of equity-like contracts is Human capital contracts are equity-like instruments because the investor’s return will depend on the earnings of the student, not on a predefined interest rate. The effects of these arrangements are, among others, less risk for the student,transfer of risk to a party that can manage it better, increased information regarding the economic value of education, and increased competition in the higher education market.

Introduction

Seperti yang dikatakan oleh ekonom Amerika, Lawrence Summer, House of Debt Atif Mian dan Amir Sufi, meskipun menghadapi beberapa persaingan ketat, tampaknya akan menjadi buku ekonomi paling penting di tahun 2014; itu bisa menjadi buku paling penting untuk lepas  dari krisis keuangan 2008 dan Resesi  berikutnya

Argumennya patut mendapat perhatian, dan publikasi  hal ini akan  memberikan kesempatan untuk mempertimbangkan kembali pilihan kebijakan yang dibuat pada tahun 2009 dan 2010 tentang household debt1 . Atif Mian dan Amir Sufi menyampaikan pandangannya dalam bukunya House of Debt,  menjelaskan mengapa Resesi di tahun 2008 terjadi, yaitu bahwa bencana ekonomi selalu didahului oleh peningkatan besar dalam utang rumah tangga. Selain itu, penulis memberikan bukti domestik dan internasional untuk mendukung sudut pandang ini. Akhirnya, apa yang perlu dilakukan untuk memperbaiki sistem keuangan seperti equity-like contracts dijelaskan dalam buku ini.

Note:

1Household debt can be defined in several ways, based on what types of debt are included. Common debt types include home mortgages, home equity loans, auto loans, student loans, and credit cards. Household debt can also be measured across an economy, to measure how indebted households are relative to various measures of income (e.g., pre-tax and disposable income) or relative to the size of the economy (GDP).

Buku ini dibagi menjadi tiga bagian dan dua belas bab. Tiga bagian adalah: Busted, Boil and Bubble, Stopping the Cycle. Bagian 1: Busted, di mana pandangan dan bukti penulis disediakan untuk menjelaskan Resesi Hebat. Bagian 2: Rebus dan Gelembung di mana penulis menunjukkan saran untuk menolak beberapa ide lain dan menafsirkan gelembung apa itu. Bagian 3: Menghentikan Siklus, di mana penulis menawarkan beberapa saran untuk menyelesaikan penyebab utama krisis keuangan. Salah satu penulis, Atif Mian adalah Profesor Ekonomi, Kebijakan Publik dan Keuangan di Universitas Princeton, dan Direktur Pusat Kebijakan Publik dan Keuangan Julis-Rabinowitz di Woodrow Wilson School. Karya Profesor Mian mempelajari hubungan antara keuangan dan ekonomi makro.

Penulis lain adalah Bruce Lindsay Profesor Ekonomi dan Kebijakan Publik di University of Chicago Booth School of Business. Dia dianugerahi Fischer Black Prize 2017 oleh American Finance Association, yang diberikan dua tahun sekali kepada sarjana ekonomi keuangan terkemuka di bawah usia 40 tahun. Penelitian Profesor Sufi berfokus pada keuangan dan ekonomi makro . Bahwa struktur artikel ini setelahnya adalah: bagian kedua adalah teori, bagian ketiga menyediakan dukungan data, dan bagian terakhir adalah kesimpulan.

Kerangka Teori

Dari bukti negara-negara di seluruh dunia, ada pola yang kuat bahwa bencana ekonomi selalu didahului oleh peningkatan besar dalam utang rumah tangga. Pertama, penulis menyarankan bahwa mengapa utang memainkan peran penting dalam akuntansi untuk krisis ekonomi. Jika harga rumah menurun, pemberi pinjaman memiliki klaim utama (senior claim) atas rumah dan mereka akan dilindungi, sementara pemilik rumah memiliki klaim junior dan menderita kerugian besar.

Para ekonom mengetahui bahwa utang rumah tangga terutama terdiri dari mortgages and home-equity debt. Lebih jauh lagi, orang yang lebih miskin akan memiliki lebih sedikit aset keuangan dan lebih banyak hutang. Karena itu, keluarga miskin, yang juga pemilik rumah, akan mengalami kerugian besar ketika harga rumah turun. Apa yang dipilih oleh rumah tangga ini adalah untuk tetap tinggal di rumah mereka, tetapi berutang bank lebih dari nilai rumah mereka, atau membiarkan bank menyita, yang merupakan pilihan pada umumnya dari pemilik rumah. Setelah penyitaan, yang lain akan menggunakan harga jual (fire-sale price) untuk menilai harga rumah, sehingga pasar perumahan dalam kondisi yang lebih buruk.

Dan kemudian, penulis menjelaskan bahwa, meningkatkan utang rumah tangga akan menyebabkan konsumsi menurun. Rumah tangga miskin yang memiliki lebih banyak hutang memiliki kecenderungan mengkonsumsi marjinal (propensity to consume) yang lebih tinggi dan lebih fluktuatif, sehingga hal ini menunjukkan bahwa ada hubungan positif antara rasio leverage di rumah dan seberapa banyak rumah tangga mengurangi pengeluaran ketika nilai rumah menurun, yaitu, meningkat Utang rumah tangga akan mengurangi konsumsi, yang diperlukan untuk mendorong  ekonomi.

Selanjutnya, penulis menjelaskan bahwa penurunan konsumsi penyebab sangat penting sehingga terjadinya krisis ekonomi. Setelah mengkonsumsi berkurang, perusahaan akan mendapat untung lebih sedikit. Untuk mempertahankan bisnis mereka, manajer perusahaan perlu mengurangi biaya produksi melalui pemecatan pekerja atau mengurangi upah pekerja. Sebelumnya menciptakan pengangguran dan yang berikutnya menciptakan kapasitas konsumsi yang lebih berkurang. Salah satu dari itu akan membuat rumah tangga miskin mengurangi pengeluaran mereka, dan kemudian perusahaan mendapatkan laba lebih sedikit lagi, jadi ini adalah lingkaran setan. Pada akhirnya, tingkat pengangguran akan berada pada persentase tinggi, yang merupakan ciri khas krisis ekonomi. Berikut adalah bagan alur seluruh model

HOD - Data

DATA

Untuk mendukung sudut pandang yang disarankan dalam buku ini, saya menemukan bukti tidak hanya dari artikel yang ditulis oleh penulis Atif Mian dan Amir Sufi tetapi juga dari jurnal lain tentang Resesi Hebat (Great Recession) pada tahun 2008. Paragraf berikut sesuai dengan 1 hingga 6 pada bagan alur satu per satu satu. Pertama, mortgages dan hutang ekuitas rumah mencakup 80 persen dari seluruh hutang rumah tangga pada tahun 2006. Pemilik rumah mewakili  dibawah 20 persen dari distribusi kekayaan bersih (net-worth distribution ) yang merupakan pemilik rumah termiskin. Rasio leverage mereka, atau, rasio total utang terhadap total aset, mendekati 80 persen, sedangkan 20 persen pemilik rumah terkaya memiliki rasio leverage hanya 7 persen. Selain itu, kekayaan bersih pemilik rumah terkaya berfokus pada aset non-perumahan.

Namun, kekayaan bersih pemilik rumah termiskin sangat terkonsentrasi di aset perumahan. Yaitu, sementara orang miskin memiliki $ 4 ekuitas rumah untuk setiap $ 1 aset lainnya, orang kaya justru sebaliknya, dengan $ 1 ekuitas rumah untuk setiap $ 4 aset lainnya, seperti dana pasar uang, saham, dan obligasi . Oleh karena itu, pemilik rumah termiskin yang juga peminjam sudah memiliki nilai bersih lebih rendah sebelum krisis dan konsentrasi kerugian pada mereka ketika harga rumah turun membuat mereka memiliki lebih sedikit lagi. Sebaliknya, pemilik rumah terkaya yang juga penabung biasanya memiliki banyak aset keuangan dan mortgage debt yang kecil, mengalami penurunan nilai kekayaan mereka yang jauh lebih tidak significant ketika harga rumah berkurang.

Kedua, menurut Mian, Trebbi, dan Sufi, pengajuan penyitaan agregat di AS meningkat dari 750.000 pada 2006 menjadi hampir 2,5 juta pada 2009. Sementara mereka tidak memiliki data tentang penyitaan sebelum 2006, tingkat mortgaget default  meningkat di atas 10% pada 2009 , lebih dari dua kali lipat dari tahun apa pun sejak 1991. Dengan standar apa pun, mortgage AS dan krisis penyitaan adalah besarnya sejarah yang belum pernah terjadi sebelumnya . Bukti ini membuktikan bahwa ada peningkatan penyitaan, yang terkait dengan house bubbles selama 2008 dan 2009. Ini karena pemilik rumah miskin tidak memiliki kemampuan untuk membayar hutang sehingga mereka memilih untuk membiarkan bank menyita rumah mereka.

Ketiga, seperti yang dikatakan oleh Mian, Trebbi, dan Sufi dalam “Penyitaan, harga rumah, dan ekonomi riil”, peningkatan tajam dalam penyitaan disertai dengan penurunan besar dalam harga rumah, investasi perumahan, dan durable consumption. Harga rumah nominal turun 35% dari 2005 hingga 2009. Penurunan investasi residensial dari 2005 hingga 2009 lebih besar daripada penurunan yang dialami di era pasca-Perang Dunia II. Penurunan durable consumption juga besar, tetapi sebanding dengan resesi baru-baru in.

Oleh karena itu, penyitaan tidak hanya menyebabkan penurunan harga rumah tetapi juga penurunan investasi dan konsumsi. Setelah diambil alih oleh bank, rumah akan dijual dengan harga murah untuk mengkompensasi pinjaman. Berdasarkan harga jual (fire-sale prices) , pembeli dan penilai rumah lainnya akan memperkirakan harga rumah dengan harga yang tidak masuk akal. Oleh karena itu, harga rumah di daerah tertentu akan menderita kerugian besar.

Keempat, John Campbell, Stefano Giglio, dan Paragon Pathak mempelajari harga rumah di Massachusetts dan memperkirakan bahwa penjualan terkait penyitaan memiliki harga sekitar 27 persen lebih rendah dari properti yang sebanding. Mereka juga memprakirakan bahwa setiap penyitaan menurunkan harga jual properti lainnya (tanpa penyitaan) dalam radius sekitar 260 kaki dengan hampir 1 persen [6]. Dalam salah satu penelitian pertama yang meneliti hubungan antara penyitaan dan harga rumah, Dan Immergluck dan Geoff Smith menemukan sesuatu yang serupa: data mereka menunjukkan bahwa setiap penyitaan menekan nilai rumah dalam jarak 660 kaki dengan 0,9 persen

Meskipun setiap penyitaan menekan harga rumah dalam beberapa ratus kaki dengan hanya sekitar 1 persen, ketika ada banyak rumah yang diambil alih, area rumah dampaknya akan jauh lebih di jarak 660 kaki. Jadi semakin banyak area rumah yang diambil alih, memiliki efek yang lebih besar.

Kelima, rumah tangga dengan loan-to-value ratio 30 persen atau lebih rendah pada tahun 2006 memiliki MPC sebesar 0,01, dan rumah tangga dengan loan-to-value ratio antara 30 persen hingga 50 persen memiliki MPC sekitar 0,013, dan rumah tangga dengan loan-to-value ratio antara 50 persen hingga 70 persen memiliki MPC sekitar 0,017, dan rumah tangga dengan loan-to-value ratio antara 70 persen hingga 90 persen memiliki MPC sekitar 0,025 atau lebih.

Sebuah rumah tangga dengan loan-to-value ratio 90 persen atau lebih tinggi pada tahun 2006 memiliki MPC tiga kali lebih besar dengan loan-to-value ratio 30 persen atau lebih rendah [4]. MPC merupakan kecenderungan mengkonsumsi marjinal. Rumah tangga dengan MPC yang lebih tinggi berarti lebih mudah bagi mereka untuk mengubah konsumsi barang dan jasa mereka berdasarkan upah. Rumah tangga dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih tinggi selalu memiliki MPC yang lebih tinggi, yang berarti rumah tangga yang kekayaan bersihnya terkonsentrasi pada aset perumahan cenderung lebih mengurangi konsumsi barang dan jasa ketika mereka menderita kerugian besar setelah hutang rumah meningkat.

Data yang diberikan oleh IMF membuktikan bahwa sudut pandang di atas masuk akal. Konsumsi riil menurun lebih dari 3,9 poin persentase lebih banyak di penghutang tinggi, menyiratkan elastisitas sekitar 0,4, jauh di atas kisaran elastisitas konsumsi kekayaan perumahan dalam literatur (0,05-0,1). Berdasarkan literatur ini, jatuhnya harga rumah menjelaskan paling banyak seperempat dari penurunan konsumsi rumah tangga [8]. Data dari IMF menunjukkan bahwa paling banyak 25 persen penurunan konsumsi rumah tangga disebabkan oleh penurunan harga rumah. Dan utang perumahan yang tinggi menunjukkan penurunan konsumsi riil lebih dari 3,9 persen.

marginal proKeenam, dengan menggunakan beberapa asumsi teknis, Mian dan Sufi memperkirakan bahwa 4 juta pekerjaan hilang antara Maret 2007 dan Maret 2009 yang mewakili 65 persen dari semua pekerjaan yang hilang dalam sampel. Selain itu, di 20 persen wilayah yang paling terpukul oleh penurunan kekayaan bersih rumah tangga, berakibat tingkat pengangguran melonjak dari kurang dari 5 persen menjadi 13 persen selama Resesi. Tetap berlanjut di atas 10 persen pada musim panas 2012, tiga tahun setelah resesi resmi berakhir .

Hasil dari meningkatnya pengangguran yang disebabkan oleh Resesi selama 2008 begitu parah sehingga dampaknya tetap sampai 2012. Selain itu, menurut Mian dan Sufi, tingkat pengangguran di negara-negara yang paling terpukul oleh kerusakan perumahan lebih dari 3% lebih tinggi relatif pada tahun 2013  hingga 2006. Kenaikan tingkat pengangguran dua kali lebih tinggi  dibandingkan wilayah dengan penurunan harga rumah terkecil. Kecelakaan perumahan telah menyebabkan peningkatan besar dan persisten dalam pengangguran . Data ini menunjukkan bahwa gelembung perumahan selama tahun 2008 menghasilkan tingkat pengangguran yang serius dan tidak terelakkan.

Ketujuh, menurut makalah McKee dan Varner yang menggunakan variasi lintas negara dalam ekspansi UI (unemployment insurance) untuk memperkirakan respons konsumsi terhadap manfaat UI yang diperluas, satu minggu tambahan UI meningkatkan konsumsi rumah tangga dengan signifikan 1,68 persen secara statistik. Konsisten dengan hipotesis bahwa rumah tangga yang menganggur cenderung dibatasi likuiditas, estimasi titik ini diterjemahkan menjadi marginal propensity to consume (MPC) terhadap manfaat UI di kisaran 0,59-0,91, yang lebih besar dari perkiraan respons konsumsi saat ini terhadap transfer pendapatan – untuk semua rumah tangga.

Ketika manfaat UI meluas, yaitu, efek pengangguran dapat dihilangkan dari orang-orang yang menganggur, konsumsi rumah tangga meningkat secara signifikan 1,68 persen berarti bahwa penurunan pengangguran dan kenaikan upah dapat meningkatkan konsumsi rumah tangga. Dan MPC dari manfaat UI lebih besar daripada respons konsumsi terhadap perubahan pendapatan, yang menunjukkan bahwa ketika efek pengangguran dihilangkan dari orang-orang yang menganggur, dibandingkan dengan kenaikan upah, rumah tangga memiliki lebih banyak kecenderungan untuk meningkatkan konsumsi barang dan jasa mereka.

Konklusi

House of Debt karya Atif Mian dan Amir Sufi memberikan sudut pandang baru dan masuk akal untuk membuat jelas didalam memahami hubungan antara krisis keuangan dan utang rumah tangga. Dan data yang ditawarkan dalam buku ini sangat menunjukkan bahwa peningkatan utang rumah tangga yang terutama merupakan prakiraan utang perumahan krisis keuangan. Kedua bukti di Amerika dan negara-negara lain menghadapi krisis keuangan membuktikan kerangka ini. Terlepas dari isi buku ini, penelitian lebih lanjut harus dilakukan untuk mengeksplorasi hubungan antara krisis keuangan dan hutang rumah tangga. Meskipun ada masalah dalam sistem keuangan, kontrak seperti ekuitas harus dicoba lebih untuk memverifikasi efek positif.

terjemahan bebas oleh gandatmadi46@yahoo.com

Leave a Reply

Your email address will not be published.